Servidumbres

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Definición de servidumbres.

El artículo 820 del Código Civil nos entrega una definición legal, señalando que la servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

Elementos de las servidumbres.

Conforme al artículo 820 y 821 del Código Civil, son elementos de toda servidumbre:

  • Presencia de dos predios de distinto propietario. El legislador denomina a uno como dominante y a otro como sirviente. Para el predio dominante la servidumbre es activa, en cambio, para el predio sirviente, es pasiva. Respecto a la diferencia de dueño, ella es esencial, pues determina quién es el sujeto pasivo y activo de la relación jurídica.
  • Existencia de un gravamen. El predio sirviente es el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad.

Características de las servidumbres.

La servidumbre manifiesta una dualidad conceptual fundada en la existencia de dos predios. Desde la perspectiva del predio dominante, se presenta como un derecho real limitado. En cambio, desde el punto de vista del predio sirviente, es una limitación al dominio. Por tanto, sus características son:

  • Para el predio sirviente, la servidumbre es pasiva y significa un gravamen de carácter real.
  • Para el predio dominante, la servidumbre es activa y constituye un derecho real de carácter inmueble, accesorio, perpetuo e indivisible.

Clasificación de las servidumbres.

El legislador agrupa a las servidumbres en atención a:

  • Su origen. El artículo 831 distingue entre servidumbres naturales, legales y voluntarias.
  • Sus señales de existencia. El artículo 824 distingue entre servidumbres aparentes e inaparentes.
  • La forma de ejercerlas. El artículo 822 distingue entre servidumbres continuas y discontinuas.
  • Su objeto o carácter. El artículo 823 distingue entre servidumbres positivas y negativas.

Importancia de las clasificaciones.

Las clasificaciones de servidumbres aparentes e inaparentes, continuas y discontinuas, poseen especial importancia práctica, a saber:

  • Respecto de la prescripción adquisitiva, únicamente pueden adquirirse las servidumbres continuas aparentes. Las discontinuas de todas clases y las continuas inaparentes sólo pueden adquirirse mediante un título. Así lo establece el artículo 882 del Código Civil.
  • En lo referente a extinción por el no uso, el numeral quinto del artículo 885 señala que el plazo de tres años, se cuenta de distinta manera, según se trate de servidumbres continuas o discontinuas. Para las continuas se cuenta desde que se realiza un acto contrario a la servidumbre; Para las discontinuas, se cuenta desde la fecha del último acto que supone gozar de la servidumbre.
  • En materia de constitución “por destinación del padre de familia”, solo procede en las servidumbres continuas y aparentes. Así lo dispone el artículo 881 del Código Civil.

Servidumbres naturales.

Son aquellas que derivan de la natural situación de los lugares, es decir, de la ubicación de los predios. Por tanto, su constitución no depende de la voluntad de las partes o en el mandato de la ley. Su principal característica es que el predio sirviente no tiene derecho a indemnización. El Código Civil sólo reconoce un caso, la denominada de libre descenso y escurrimiento de las aguas que establece el artículo 883.

Servidumbres legales.

Son aquellas impuestas por la ley, aun contra la voluntad del propietario del predio sirviente. Se establecen en los artículos 839 al 879 del Código Civil. La ley las agrupa en servidumbres de utilidad pública y de interés privado.

Servidumbres de utilidad pública.

Son aquellas relativas al uso público y consisten en limitaciones al dominio que miran el interés general de la comunidad. Se consagran en leyes especiales que, generalmente, regulan una institución o servicio público. El artículo 839 del Código Civil hace una referencia a una de ellas, la de uso de riberas para menesteres de navegación o flote, remitiéndose en su reglamentación al Código de Aguas.

Servidumbres de utilidad privada.

Son aquellas relativas al uso privado y consisten en gravámenes que sólo reportan utilidad al propietario del predio dominante. El Código Civil regula las de demarcación, cerramiento, medianería, tránsito, acueducto, luz y vista. Con todo, las normas de las servidumbres de acueducto aparecen derogadas, rigiendo las establecidas en el Código de Aguas.

Servidumbre de demarcación.

Es el conjunto de operaciones que tiene por objeto fijar la línea de separación de dos predios colindantes de distintos dueños, señalándola por medio de signos materiales. En este caso, el dueño de un predio puede exigir a los otros dueños colindantes, contribuyan al pago de los gastos necesarios para demarcar los límites que separan dichos predios.

Servidumbre de cerramiento.

Es la facultad que tiene todo propietario de reparar, cerrar y cercar su predio por todos lados, y de hacer que contribuyan a esta operación los dueños de los predios colindantes. Tal cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas. La cerca divisoria construida a expensas comunes tiene el carácter de medianera.

Servidumbre de medianería.

Son ciertas obligaciones a las cuales están sujetos los dueños de los predios vecinos que tienen paredes, fosos, cercas divisorias constituidas a expensas comunes. La medianería produce efectos, a saber, el derecho a edificar sobre la pared medianera, elevarla y las obligaciones recíprocas de los colindantes que tiendan a la conservación de dicha pared.

Servidumbre de tránsito.

Es la facultad que tiene el dueño de un predio que se haya destituido de toda comunicación con el camino público por la interposición de otros predios, para exigir paso por alguno de éstos, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su fundo, previa indemnización. Excepcionalmente, no procede indemnización en el caso del artículo 850, en donde el predio se divide en lotes y queda convertido en hijuelas, de las cuales una o más están desprovistas de acceso al camino público.

Servidumbre de acueducto.

Es la facultad que tienen los propietarios de predios no ribereños para servirse de las aguas corrientes, y que consiste en la conducción de las aguas a través de una heredad sirviente a expensas del interesado.

Servidumbre de luz.

Es la posibilidad de dar luz a un espacio cualquiera cerrado y techado; mientras no se dirija a darle vista sobre el predio vecino, esté cerrado o no.

Servidumbre de vista.

Es la prohibición del propietario de un edificio de construir ventanas, azoteas o balcones que le permitan mirar lo que ocurre en las habitaciones, patios, o corrales del vecino.

Servidumbres voluntarias.

Son aquellos gravámenes que determinan a un predio sirviente a brindan utilidad a un predio dominante, basado en el acuerdo de los propietarios, con tal que no contravenga las leyes y el orden público.

Constitución de servidumbres voluntarias.

Se pueden constituir por:

Un título.

El título puede ser un acto entre vivos o un testamento; puede ser gratuito u oneroso. Para que el título sea válido, debe cumplir las formalidades propias del acto jurídico constitutivo, es decir, si se constituye mediante testamento, deberá cumplir las formalidades propias del mismo. Con todo, para efectuar la tradición del derecho real de servidumbre el artículo 698 establece que se realiza mediante escritura pública, salvo el caso de la servidumbre de alcantarillado, la cual se realiza conforme a las reglas generales, es decir, mediante inscripción del título en el Conservador de bienes respectivo.

Sentencia judicial.

El Código Civil consagra solo un caso de servidumbre establecida por sentencia, tratándose del fallo que recae en la partición de bienes, ello en el artículo 1337, regla quinta. En todo caso, no hay en nuestro Derecho una fórmula general que autorice al juez imponer servidumbres.

Prescripción.

Recordemos que sólo las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción. Las discontinuas y las continuas inaparentes exigen título. En cuanto al plazo de posesión, sea regular o irregular, es siempre de cinco años. Así lo dispone el artículo 882 del Código Civil.

Destinación del padre de familia.

Esta forma de constitución es un acto por el cual el dueño de dos predios establece un “servicio” o gravamen sobre uno en beneficio del otro, originándose la servidumbre posteriormente y de pleno derecho al enajenarse uno de ellos o ambos, a propietarios distintos. Esta forma se consagra en el artículo 881 del Código Civil.

Extinción de las servidumbres.

En conformidad a los artículos 885 y 886 del Código Civil, son causales de extinción:

  • Resolución del derecho del que las ha constituido. Esta causal solo aplica a servidumbres voluntarias;
  • Llegada del plazo fijado o el cumplimiento de la condición pactada. Nuevamente, solo aplica para las voluntarias;
  • Confusión, es decir, la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos de un mismo dueño;
  • Renuncia del dueño del predio dominante;
  • Por el no uso, más precisamente, por haberse dejado de gozar la servidumbre durante tres años;
  • Imposibilidad de ejercicio. El artículo 887 establece que la imposibilidad debe mantenerse por 3 años. Si cesa antes, revive la servidumbre.

Texto actualizado al 31 de enero del 2019.

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Jorge Castro Barros

Abogado de profesión y soñador por vocación. Actúo en calidad de autor intelectual de este singular proyecto. Si tu meta es aprobar el examen de grado, te puedo ayudar, sólo sígueme en Facebook.

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