Servidumbres

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Concepto de servidumbres.

Es otro derecho real limitado, enumerado en el artículo 577 del Código Civil, desde el punto de vista del predio dominante; es una limitación al dominio, desde el punto de vista del predio sirviente. Esta doble faceta origina las servidumbres activas y pasivas.

El artículo 820 contiene la definición legal: “Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño”.

Elementos de servidumbres.

Se desprenden de la propia definición los elementos fundamentales de toda servidumbre:

Dos predios de distinto dueño.

Se ha discutido la clase de inmuebles que pueden quedar comprendidos en el concepto de “predios”. La jurisprudencia no es uniforme al respecto. Se ha sostenido que se trata no solo de inmuebles por naturaleza, sino también por adherencia o por destinación. En otra oportunidad, se ha resuelto que solo es posible constituir servidumbre respecto de los inmuebles por naturaleza, pues el artículo 568 llama “predios” a las casas y heredades.

En cuanto a la diferencia de dueño, es una característica fundamental, porque como ha dicho la jurisprudencia, no se puede ser a la vez sujeto activo y pasivo de una relación jurídica.

Un gravamen.

Que pesa sobre uno de los predios, para favorecer al otro, y que origina en el uno la denominación de predio sirviente y en el otro la de predio dominante.

Características de servidumbres.

Para el predio sirviente.

Para el predio sirviente, la servidumbre significa un gravamen de carácter real, porque tal naturaleza tiene el derecho que es su extremo opuesto. Las mutaciones de propietario, no alteran dicha carga.

Para el predio dominante.

Para el predio dominante, es decir en cuanto servidumbre activa:

Es un derecho real. (art. 577)

Aparece expresamente señalado en la enumeración que entrega el Código Civil.

Es un derecho inmueble.

Algunos derechos pueden ser muebles o inmuebles, según la cosa en que se ejercen (art. 580). En el caso de la servidumbre, sin embargo, siempre será un derecho inmueble, porque es inconcebible ejercerla sobre una cosa mueble.

Es un derecho accesorio.

Cabe señalar que la accesoriedad no está tomada aquí en la acepción común, contenida en el art. 1442; la servidumbre no tiene por finalidad asegurar el cumplimiento de ninguna obligación principal. Es accesoria, en cuanto no puede subsistir sin los predios sobre los cuales recae (artículo 825). De ahí que a diferencia de lo que ocurre con otros derechos reales, como el usufructo o el uso, se tiene un derecho real de servidumbre como consecuencia de ser propietario de un predio (el dominante) y no directamente, como el usufructuario, el usuario, el habitador.

Consecuencia de lo anterior es que el derecho de servidumbre no puede ser cedido, embargado o hipotecado independientemente del predio dominante y por otra parte, llega a integrar el goce de la propiedad a que accede (arts. 782, 1.120, 1.125, etc.)

Es un derecho perpetuo.

En el sentido que subsiste mientras objetivamente existan los predios a que se refiere y la necesidad o justificación del gravamen. Sin embargo, debe tenerse presente que no hay impedimento para que se establezcan por las partes con duración limitada (artículo 885 N° 2) y que pueden extinguirse por el no uso (artículo 885, número 5).

Es un derecho indivisible.

La servidumbre no puede adquirirse, ejercerse o extinguirse parcialmente; se tiene o no se tiene (arts. 826, 827 y 886).

Clasificación de las servidumbres.

Según su origen (artículo 831)

Pueden ser naturales, legales y voluntarias.

Según sus señales de existencia (artículo 824).

Pueden ser aparentes e inaparentes.

Se suele objetar a esta clasificación su débil consistencia, pues depende solamente de ciertas circunstancia materiales más o menos accidentales. De ahí que haya muchas servidumbres que pueden ser aparentes o inaparentes (de tránsito, de acueducto); hay otras sin embargo que siempre serán inaparentes, como aquellas que consisten en un no hacer en el predio sirviente.

Según su ejercicio (artículo 822).

Continuas o discontinuas.

Para calificar a una servidumbre de continua o discontinua, se atiende a la forma natural como se ejerce, se aprecia de manera objetiva y universal, y no al hecho que se ejerza continuamente y sin intermitencia, es decir se prescinde del ejercicio real que en un caso determinado puede observarse. Así, una servidumbre continua puede ejercerse con intermitencia, como la de acueducto por la cual pasa el agua de tiempo en tiempo; pero será siempre continua porque siempre estará allí el canal o cañería apto para el paso de agua, aún cuando ello ocurra esporádicamente. En cambio, las servidumbres discontinuas, no pierden su carácter de tales, aunque se ejerzan sin intermitencia alguna. Así, una servidumbre de tránsito será discontinua porque necesita de un hecho actual del hombre, aunque se esté transitando continuamente por el predio sirviente.

Según su objeto o carácter (artículo 823).

Positivas o negativas

La Servidumbre impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer, por regla general, y en tal caso, estamos ante una servidumbre positiva (servidumbre de acueducto o servidumbre de tránsito); en otras ocasiones, impone la prohibición de hacer algo (por ejemplo, elevar las paredes hasta cierta altura), y en tal caso estamos ante una servidumbre negativa. Pero como puede observarse, en ningún caso la servidumbre puede imponer la obligación de hacer. El que sufre la servidumbre debe dejar hacer o abstenerse de hacer, pero él nada está obligado a hacer en razón del gravamen. La actividad la despliega el dueño del predio dominante, no el dueño del predio sirviente.

Importancia de las clasificaciones de servidumbres aparentes e inaparentes, continuas y discontinuas.

En materia de prescripción adquisitiva.

Únicamente pueden adquirirse las servidumbres continuas aparentes. Las discontinuas de todas clases y las continuas inaparentes, solo pueden adquirirse por medio de un título; ni aún el goce inmemorial bastará para constituirlas (art. 882)

En materia de extinción por el no uso: artículo 885 Nº 5.

El plazo de 3 años, se cuenta de distinta manera, según se trate de servidumbres continuas o discontinuas. En las continuas, como la de acueducto, se cuenta desde que se realiza un acto contrario a la servidumbre (por ejemplo, si se llena de tierra el canal); para las discontinuas, se cuenta desde la fecha del último acto que supone gozar de la servidumbre (por ejemplo en la servidumbre de tránsito, desde la última vez que el propietario del predio dominante pasó por el predio sirviente).

En materia de constitución “por destinación del padre de familia”.

Solo procede en las servidumbres continuas y aparentes (art. 881).

Ejercicio del derecho de servidumbre.

Para saber los derechos del dueño del predio dominante y los del predio sirviente hay que atenerse a su fuente originaria: art 884.

De todas maneras, hay que tener presente lo dispuesto en los artículos 828, 829, y 830. Esta última disposición, y otras, como por ejemplo el artículo 833, se encuentran inspiradas en el principio romano denominado comportamiento civiliter, por el cual, en el ejercicio de un derecho, el dueño del predio dominante debe procurar el mínimo de perjuicio, evitando toda molestia o embarazo innecesario en el predio sirviente. Es la contraparte de la conducta que se pide al dueño del predio sirviente: debe abstenerse de efectuar obras o actos que perturben el ejercicio de la Servidumbre

Clases de servidumbre según su origen.

Servidumbres naturales: art. 833.

Son aquellas que derivan de la natural situación (es decir, ubicación) de los predios; el predio sirviente no tiene derecho a indemnización alguna: debe soportarlas.

Actualmente, el código contempla solo una servidumbre natural, la denominada de libre descenso y escurrimiento de las aguas.

Servidumbres legales: 839 a 879.

Son aquellas impuestas por la ley, aún contra la voluntad del dueño del predio sirviente.
El artículo 839 las subclasifica en servidumbres de utilidad pública y de interés privado.

Servidumbres de utilidad pública:

El artículo 839 hace una referencia especial a una de estas servidumbres, la del uso de riberas para menesteres de navegación o flote, remitiéndose en su regulación al Código de Aguas. El mismo artículo 839 agrega que hay otras de estas servidumbres, para cuya reglamentación se remite a los reglamentos y ordenanzas respectivas (por ejemplo, las contempladas en la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades). Estas servidumbres constituyen verdaderas limitaciones al dominio por necesidad social y se regulan generalmente en textos orgánicos de una institución o servicio público.

Las características más importantes de esta clase de servidumbres son:

  • Carecen generalmente de un predio dominante, lo que en tales casos hace desestimable su carácter de servidumbre.
  • Están fuera del comercio, lo que excluiría la posibilidad de extinguirse por prescripción;
  • No conceden indemnización al dueño del predio gravado, salvo expresa disposición.

Servidumbres de interés privado

El gravamen en esta especie de servidumbre reporta una utilidad tan solo al propietario del predio dominante. El código regula las de demarcación, cerramiento, medianería, tránsito, acueducto, luz y vista: arts. 842 al 878 (Las disposiciones relativas a las servidumbres de acueducto han sido suprimidas, rigiendo las contenidas en el Código de Aguas).

Analizaremos a continuación los aspectos más relevantes de cada una de las servidumbres de interés privado reguladas en el Código Civil.

Servidumbre de demarcación: art. 842.

Concepto de demarcación.

Es la operación que tiene por objeto fijar la línea que separa dos predios colindantes de distintos dueños, señalándola por medio de signos materiales.

Sujeto activo.

Como no se exige prueba del dominio, puede entablar la acción de demarcación no solo el dueño, sino todo poseedor regular o irregular, y también el nudo propietario, el propietario fiduciario, el usufructuario, el cesionario y en general, todo el que tenga la posesión de un derecho real sobre la cosa. Pero si ejercida la acción, por ejemplo por el usufructuario, y el dueño se considera perjudicado, parece razonable permitirle volver a discutir el deslinde (porque podría existir colusión entre el vecino y el titular del derecho real de usufructo).

Se ha resuelto que cualquier comunero puede demandar de demarcación al vecino sin que sea necesario que concurran todos los comuneros (el fallo parece aplicar la doctrina de que en la comunidad habría entre los comuneros un mandato tácito y recíproco, que permitiría a cualquiera pedir la demarcación como acto de administración o de conservación).

Sujeto pasivo.

Todos los que pueden demandar, pueden ser demandados. Pero a diferencia de lo dicho en la comunidad respecto al sujeto activo, se ha resuelto que si el predio vecino pertenece a una comunidad, para que el fallo afecte a todos, deben ser todos incluidos en la demanda.

Se tiene entendido también que la acción de demarcación es de las llamadas dobles, con lo que se quiere dar a entender que en estos juicios ambas partes están en una misma posición procesal ante el juez; no la de uno como demandante y el otro como demandado.

Naturaleza jurídica de servidumbre de demarcación.

Se dice que la demarcación es una servidumbre positiva que, como lo dispone el artículo 823 inciso 2º constituye una excepción a las servidumbres de esa especie, ya que impone una obligación de hacer. En doctrina sin embargo, se dice que no constituye en realidad una servidumbre, pues no existen los elementos para ello: predio dominante, predio sirviente ni gravamen. Se trata solo de una facultad derivada del dominio, por la cual el dueño puede desplegar actividades tendientes a precisar el objeto de su derecho. Eso, desde un punto de vista activo; desde un punto de vista pasivo, de los vecinos, la obligación de concurrir a la demarcación, resulta del cuasicontrato de vecindad.7 La acción de demarcación se tramita en juicio sumario.

Etapas de la demarcación.

Son dos: primero, una intelectual de fijación de la línea imaginaria que separa los dos predios, confeccionando para tal efecto un plano; en segundo lugar, una etapa material, construcción en el terreno del los hitos o señales físicas que indican la línea limítrofe.

Imprescriptibilidad de la acción.

Como emana del dominio, se tiene mientras se tenga la calidad de dueño del bien. No se extingue por el no uso.

Servidumbre de cerramiento: 844 a 846.

Consiste en el derecho de todo propietario de cerrar su predio y de obtener que contribuyan a esa actividad los dueños de los predios colindantes. Al igual que la demarcación, emana del dominio, y por lo mismo, la acción respectiva es real e imprescriptible. Por la misma causa no es propiamente una servidumbre El cerramiento es con frecuencia una operación que queda involucrada en la demarcación, que sigue a ésta.

Medianería.

Concepto de medianería..

Los artículos 851 a 859 la regulan. Aquí tampoco existen los elementos de toda servidumbre En doctrina, la medianería se explica como un caso de comunidad forzosa y perpetua y es una consecuencia de la copropiedad de la pared divisoria.

No toda pared divisoria es medianera: art. 846. Lo es cuando el cerramiento se ha hecho a expensas comunes.

Sin embargo, aún cuando una pared divisoria no sea medianera, el artículo 854 da derecho al dueño del predio que no ha construido este cerco, para hacerse medianero, pagándole al vecino los gastos correspondientes.

Prueba de la medianería: 852 y 853.
  • Por medio de un título.
  • Por medio de señales exteriores.
  • Mediante presunciones.
Efectos de la medianería.
  • Derecho a edificar sobre la pared medianera: art. 857;
  • Derecho a elevar la pared medianera: art. 857;
  • Derechos recíprocos de los colindantes: art. 858 Este artículo está en armonía con el artículo 2.309, de la comunidad.
Arboles medianeros: art. 859.

Servidumbre de Tránsito.

Definición de servidumbre de tránsito.

Es la servidumbre que tiene derecho a imponer un predio cuando está desprovisto de toda comunicación con un camino público.

Naturaleza jurídica: es una verdadera servidumbre, pues existe un predio dominante (el desprovisto de toda salida al camino público), un predio sirviente (el que se atraviesa para llegar al predio dominante) y el gravamen (dejar pasar a las personas, animales, vehículos, etc.).

Características de servidumbre de tránsito.
  • Es positiva, porque el dueño del predio sirviente debe dejar hacer al dueño del predio dominante;
  • Es discontinua, porque para ejercitarla se requiere un hecho actual del hombre. Jamás podrá adquirirse por prescripción ni por destinación del padre de familia: solo puede constituirse por medio de un título;
  • Es aparente o inaparente, art. 824.
Condiciones para establecer una servidumbre de tránsito. Art. 847.
  1. Que el predio que trata de imponer la servidumbre esté desprovisto de toda comunicación con el camino público.
  2. Que esta comunicación con el camino público sea indispensable para el uso y beneficio del predio.
  3. Indemnizar previamente al propietario del predio sirviente (el valor del terreno necesario y todo otro perjuicio). Si no hay acuerdo entre las partes, el conflicto se resolverá por informe de peritos, quienes determinarán tanto el monto de la indemnización como la forma de ejercer la servidumbre (art. 848).
Derecho para pedir que cese la servidumbre de tránsito.(art. 849).

Son requisitos:

  1. Que la servidumbre no llegue a ser indispensable para el predio dominante, por la adquisición de terrenos que le dan un cómodo acceso al camino, o por otros medios.
  2. Que el dueño del predio sirviente restituya lo que se le hubiera pagado al establecer la servidumbre.
Caso de servidumbre de tránsito del artículo 850.

Se trata de la constitución de una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna, cuando el adquirente o el adjudicatario del predio, era comunero con el tradente o con los demás que intervienen en la partición. Así, por ejemplo, si tres comuneros acuerdan dividir el fundo en tres lotes, y uno de esos lotes queda desprovisto de salida al camino publico, tendrá derecho a la servidumbre de tránsito, sin que medie pago alguno. Como ha dicho nuestra doctrina, esta disposición, más que todo, tiene por objeto defender los derechos de los otros propietarios vecinos, a quienes por la ley, el dueño del predio sin comunicación, podría obligar a soportar la servidumbre de tránsito. En cambio, más justo resulta que el problema se solucione entre quienes eran comuneros.

Servidumbre de acueducto.

Concepto de servidumbre de acueducto.

Es el medio que tienen los propietarios no ribereños para servirse de las aguas corrientes, y consiste en que puedan conducirse las aguas por la heredad sirviente a expensas del interesado: art. 861.

Naturaleza jurídica.

Es una verdadera servidumbre.

El predio dominante puede ser:
  1. Una heredad que carezca de las aguas para el cultivo de las sementeras, plantaciones o pastos;
  2. Un pueblo que requiere las aguas, para el servicio doméstico de los habitantes.
  3. Un establecimiento industrial que requiera de estas aguas para el movimiento de sus máquinas.
Características.
  1. Es una servidumbre continua y positiva, porque impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo;
  2. Puede ser aparente o inaparente. Generalmente será aparente.

Servidumbre de Luz

Objeto de servidumbre de luz.

Dar luz a un espacio cualquiera cerrado y techado; pero no se dirige a darle vista sobre el predio vecino, esté cerrado o no. Art. 873.

Características de servidumbre de luz
  1. Continua, porque para su ejercicio no requiere un hecho actual del hombre.
  2. Aparente, porque se manifiesta por señales exteriores;
  3. Es positiva.

Cuándo existe servidumbre de luz: art. 874, incisos 1º y 2º.

Condiciones a que esta sujeta la servidumbre legal de luz: art. 875.

Disposición que viene a destruir en el hecho la servidumbre de luz: art. 876.

Servidumbre de Vista.

Concepto: art 878.

La servidumbre de vista tiene por finalidad prohibir que se vea lo que pasa en el predio vecino.

Características de servidumbre de vista
  1. Es negativa, porque impone al dueño del predio sirviente la obligación de abstenerse de hacer una cosa.
  2. Continua, porque no requiere en su ejercicio un hecho actual del hombre.
  3. Aparente, porque se manifiesta por la ausencia de balcones, azoteas, ventanas etc.

Servidumbres voluntarias.

Fuente legal.

El art. 880 señala la norma general para esta clase de servidumbres, dando margen a la autonomía de la voluntad para que se pacte cualquier gravamen, con tal que no contravenga las leyes y el orden público.

Constitución de servidumbres voluntarias.

Pueden constituirse de cuatro formas:

Por título.

Artículos 882, 883 y 884. “Título” debe entenderse no en su acepción de instrumento material, sino como acto jurídico, que puede dar origen a la servidumbre.

Como se trata de servidumbres voluntarias, el título es la fuente de mayor aplicación en esta clase de servidumbres.

El título puede ser un acto entre vivos o un testamento; puede ser gratuito u oneroso. Por título se puede constituir toda clase de servidumbres (882, inc. 1º).

En cuanto a las formas del acto, se entiende que la regla general es que no está sometido a solemnidades especiales. De todas maneras, debe examinarse el acto específico por el que se constituye. Así, si se constituye por acto entre vivos a título oneroso, se configurará una compraventa, para la cual se exige expresamente por la ley escritura pública (1801). Si se constituye por testamento, obviamente deben cumplirse las solemnidades de éste.

En todo caso, el título puede ser suplido por un reconocimiento expreso del dueño del predio sirviente (883). Este reconocimiento viene a importar una verdadera constitución de la servidumbre, por lo que debe contener las precisiones necesarias para su ejercicio.

Tradición del derecho real de servidumbre.

El artículo 698, como regla excepcional, dispone que se efectúa por escritura pública, que puede ser la misma del acto o contrato. En este último caso, se agrega a la escritura en que se acuerda la servidumbre, una estipulación destinada a efectuar la tradición de ella, con las declaraciones que señala el citado artículo 698. Consecuente con lo anterior, el reglamento del Conservador incluye la constitución de la servidumbre, entre los títulos que pueden (y no que deben) inscribirse (artículo 52 Nº 2). Excepcionalmente, la tradición de la servidumbre de alcantarillado sobre un predio urbano, debe efectuarse mediante la inscripción del título respectivo.

Por sentencia judicial: artículo 880.

Las leyes, en general, no contemplan casos de servidumbres a establecerse por sentencia judicial, dado que las sentencias son declarativas y no atributivas de derechos. Por lo demás, en tales situaciones, no podría hablarse en realidad de servidumbres voluntarias, pues se impondrían por el sentenciador. En el Código Civil se encuentra un caso de servidumbre establecida por sentencia, tratándose del fallo que recae en la partición de bienes (1.337, regla 5ª). En todo caso, no hay en nuestro Derecho una formula general que autorice al juez imponer servidumbres.

Por prescripción.

Solo las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción. Las discontinuas y las continuas inaparentes exigen título (882). Como justificación de la imposibilidad de prescripción, se señala que tratándose de las servidumbres discontinuas, los actos que las constituyen pueden ser considerados por el propietario del predio sirviente como de su simple tolerancia (2499), y tratándose de las inaparentes, la explicación se encontraría en la falta de posesión pública.

El plazo de posesión para prescribir es de 5 años (882). El art. 2512 señala a la prescripción de las servidumbres como una situación de excepción a las normas generales. La excepción consiste en que no se distingue entre posesión regular e irregular; indistintamente, con cualquiera de ellas, se adquiere a los 5 años.

Por destinación del padre de familia.

Esta forma de constituir servidumbre es un acto por el cual el dueño de dos predios establece un “servicio” o gravamen sobre uno en beneficio del otro, originándose la servidumbre posteriormente y de pleno derecho al enajenarse uno de ellos o ambos, a propietarios distintos (artículo 881). En otras palabras, el “servicio” se transforma en “servidumbre”.

Dos son los casos en que tiene lugar:

Objetivamente, sobre todo cuando se trata de dos predios contiguos, puede decirse que existe servidumbre desde que se constituye el gravamen, pero como la institución exige que los predios pertenezcan a distintos dueños, ésta se configura al producirse la diferencia de propietarios y mientras ello no ocurre, el establecimiento del gravamen permanecerá como un simple acto de ejercicio del derecho de propiedad o como dice el precedente romano que le dio nombre, como un acto de padre de familia que administra como tal su propiedad.

Es aplicable también esta forma de constitución en el caso de que, existiendo la servidumbre, ambos predios se reúnen en un solo propietario y continúa éste manteniendo el gravamen, ahora como un simple servicio dentro de los bienes de su dominio y posteriormente, al enajenar uno de ellos, vuelve a aparecer la diferenciación de dueños. La servidumbre reaparece, constituida ahora por la destinación que mantuvo el propietario mientras era dueño de ambos.

Requisitos:
  • Que los predios que actualmente estén separados hayan pertenecido a un mismo dueño;
  • Que el servicio se hubiere constituido por el mismo dueño;
  • El servicio que originará la servidumbre, debe ser continuo y aparente. (881).
  • Que en el acto de enajenación o de la partición no se haya establecido expresamente otra cosa.

Extinción de las servidumbres.

Los arts. 885 y 886 señalan las causales:

Por resolución del derecho del que las ha constituido (artículo 1491).

Este medio se aplica solo a las servidumbres voluntarias, ya que las otras están impuestas por la naturaleza o por la ley.

Por la llegada del plazo fijado o el cumplimiento de la condición pactada. Cabe la misma observación que en el caso anterior.

Mediante la confusión, es decir, la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos de un mismo dueño.

A través de renuncia del dueño del predio dominante.

Por el no uso: por haberse dejado de gozar la servidumbre durante tres años. La servidumbre se extingue, cualquiera que sea la causa de este no ejercicio pues la ley no hace distinción alguna (ya se hizo referencia al cómputo del plazo).

El artículo 886 se pone en el caso que el predio dominante pertenezca a una comunidad: el goce de uno de los comuneros interrumpe la prescripción respecto de todos.

La suspensión que beneficia a uno beneficia a todos. La regla anterior, es una consecuencia del carácter indivisible que presentan las servidumbres.

Por imposibilidad de ejercicio: art. 887. La imposibilidad debe mantenerse por 3 años. Si cesa antes, revive la servidumbre.

Orrego, Juan Andrés. Derechos Reales Limitados. Año 2011. Información recuperada el 01 de noviembre de 2017 desde sitio WEB del autor.

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