Con fines didácticos, realizaremos el estudio de la adquisición, conservación y pérdida de la posesión distinguiendo entre bienes muebles e inmuebles inscritos y no inscritos, dedicando algunas líneas a conceptualizar la “teoría de la posesión inscrita”.
Reglas generales
A modo introductorio, cabe revisar las siguientes nociones aplicables a la adquisición de la posesión de bienes:
Adquisición mediante otra persona
El artículo 720 del Código Civil establece que la posesión puede tomarse no sólo por el que trata de adquirirla para sí, sino por su mandatario o representantes legales. En consecuencia, la posesión puede adquirirse personalmente o por intermedio de otra persona, sea este su representante o agente oficioso.
Momento en que opera la adquisición
- Si la posesión es personal, se adquiere en el momento en que se reúne el corpus y el ánimus.
- Respecto de la posesión de la herencia, se adquiere desde el momento en que es deferida, aunque el heredero lo ignore. De esta forma se pronuncia el artículo 722 del Código Civil.
- La posesión adquirida mediante representante inicia en el mismo acto, aún sin conocimiento del mandante o representado. Así lo ordena el artículo 721 del Código Civil.
- La posesión adquirida mediante agente oficioso inicia desde que el interesado tiene conocimiento de ella y la acepta, caso en el cual la posesión se retrotrae al momento en que fue tomada a su nombre.
Capacidad del adquirente
Por regla general, todas las personas pueden adquirir la posesión de una cosa. Sin embargo, el artículo 723 establece normas especiales al respecto, a saber:
- Son incapaces de adquirir la posesión de bienes muebles los infantes y dementes. Sólo lo podrán hacer mediante sus representantes.
- Los demás incapaces no precisan autorización alguna para adquirir la posesión, siempre que concurran la voluntad y la aprehensión material del bien mueble. No pueden, eso sí, ejercer los derechos de poseedores sino con la autorización que competa.
En cuanto a la adquisición de la posesión de las cosas inmuebles, se exige plena capacidad de ejercicio o que el relativamente incapaz actúe autorizado, o que el absolutamente incapaz, lo haga representado.
Posesión de bienes muebles
Adquisición
Inicia desde el momento que concurren la voluntad de poseer y la aprehensión material o ficta de un bien mueble.
Conservación
Siguiendo a los artículos 725 y 727 del Código Civil, a fin de mantener la posesión, basta conservar el animus, es decir, la intención de comportarse como señor y dueño, aunque momentáneamente no se tenga el corpus. En tal sentido, la ley autoriza al poseedor para ceder la tenencia material de la cosa a un tercero, dándola en arriendo, comodato, prenda, depósito, usufructo o a cualquier otro título no traslaticio de dominio.
Pérdida
Distinguimos tres hipótesis:
- Privación simultánea del corpus y el ánimus. Esta alternativa se verifica con la enajenación o el abandono la cosa con la intención de que la haga suya el primer ocupante.
- Pérdida del corpus. Se verifica cuando un tercero se apodera de la cosa con el ánimo de hacerse dueño de la misma o cuando se hace imposible ejercer actos posesorios sobre en bien.
- Pérdida del animus. Se produce cuando el titular se desprende de la posesión de la cosa en favor de un tercero, pero se reserva la mera tenencia de la misma. Nos referimos a la constituto posesorio consagrada en el artículo 684, numeral quinto, parte final del Código Civil.
Posesión de bienes inmuebles no inscritos
Adquisición
Al respecto, distinguimos cuatro situaciones:
- En el caso del simple apoderamiento de la cosa con ánimo de señor y dueño, la posesión inicia con este hecho. De esta forma se pronuncia los artículos 726 y 729 del Código Civil.
- Si se invoca un título constitutivo de dominio, el inicio de la posesión se verifica con el ánimo de poseer como señor y dueño junto a la aprehensión de la cosa. Con todo, recordemos que no es posible ocupar bienes inmuebles y la prescripción no es antecedente de la posesión, por tanto, esta hipótesis aplica solo a la accesión.
- Si se invoca un título traslaticio de dominio, debemos distinguir entre posesión regular e irregular. Si se invoca un título traslaticio y se desea adquirir la posesión regular, se hace indispensable la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, conforme al artículo 686. En cuanto a la posesión irregular de un predio no inscrito, la doctrina discute acerca de la necesidad de inscribir. En nuestra opinión, y con fines prácticos, la inscripción registral es condición para iniciar la posesión irregular de un predio no inscrito, pues el artículo 724 no distingue entre posesión regular e irregular.
- Respecto de la sucesión por causa de muerte, el heredero adquiere la posesión de la herencia por el solo ministerio de la ley, desde el momento en que le es deferida. Así lo disponen los artículos 688 y 722 del Código Civil.
Conservación
El Código Civil no entrega normas especiales, por tanto, nos remitimos a lo expuesto acerca de la conservación de la posesión de los bienes muebles.
Pérdida
La pérdida de la posesión de los inmuebles no inscritos se verifica por la ausencia del corpus o del animus. Obviamente, si se pierden ambos elementos a la vez, cesa la posesión. Por tanto, luego de revisar los artículos 726, 729 y 730, inciso primero del Código Civil, podemos concluir que la posesión cesa:
- Si el titular enajena o abandona al predio no inscrito.
- Cuando un tercero usurpa el inmueble no inscrito y ejecuta actos posesorios sobre el mismo.
- Cuando un mero tenedor del predio, lo usurpa, se da por dueño y seguidamente lo enajena.
Posesión de bienes inmuebles inscritos
Teoría de la posesión inscrita
Cuando hablamos de la teoría de la posesión inscrita nos referimos al conjunto de principios y normas contenidas a lo largo del Código Civil que aluden a la adquisición, conservación y pérdida de la posesión sobre inmuebles por naturaleza que mantienen una inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Las disposiciones que la integran son los artículos 686, 696, 702 inciso final, 724, 728, 730, 924 y 2505.
Adquisición
Para determinar cómo se adquiere la posesión de los inmuebles ya inscritos, debemos distinguir la clase de título que se invoca.
- Si se invoca un título constitutivo de dominio no es necesaria la inscripción registral. El fundamento de tal afirmación se encuentra en el artículo 724, que sólo exige la inscripción de los títulos traslaticios. Por tanto, si no se hace valer un título de esa especie, la adquisición de la posesión no está sujeta a dicha inscripción.
- Si se invoca un título traslaticio de dominio, para iniciar posesión, sea regular o irregular, es esencial la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Tal afirmación se desprende de lo establecido por los artículos 686, 702, inciso tercero, 724, 728 y 2505 del Código Civil.
Conservación
La posesión se mantiene mientras no se cancele su inscripción registral, ni aun en presencia del apoderamiento material que realice un tercero respecto a la cosa. El usurpador jamás podrá poseer la cosa, incluso de forma irregular. De esta forma se pronuncia el artículo 728 y 2505 del Código Civil.
Pérdida
Siguiendo al citado artículo 728, se pierde la posesión inscrita de un inmueble sólo si opera la cancelación de la inscripción.
Cancelación de la inscripción
El legislador establece tres formas de cancelación, a saber:
Cancelación por voluntad de las partes
Esta alternativa opera generalmente a través de la resciliación de la compraventa. Mediante escritura pública, las partes convienen dejar sin efecto un contrato de compraventa de un bien raíz, para luego solicitar al Conservador de Bienes Raíces la cancelación de la inscripción efectuada al nombre del comprador, para luego revivir la anterior, en favor del vendedor.
Por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro
Se trata de la alternativa más común. Se produce por el hecho de que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro. Es así como, en el instante que se realiza la tradición del bien inmueble, se cancela la inscripción original dando paso a la nueva inscripción registral. El trámite de cancelación concluye cuando en Conservador de Bienes Raíces, en la nueva inscripción, hace mención a la inscripción precedente.
Por decreto judicial
Esta vía se produce cuando se ha seguido un juicio y en él obtiene una de las partes el reconocimiento de la posesión que mantiene, ordenándose cancelar una inscripción paralela; o cuando se obtiene que se le dé o devuelva la posesión que mantiene ilegalmente la otra parte. En ambos casos, el tribunal ordena al Conservador de Bienes Raíces la cancelación, la cual se materializa a través de una subinscripción al margen de la inscripción.
Acerca del título injusto y la cancelación de la inscripción
¿Produce el título injusto la cancelación de la inscripción anterior? Esta pregunta es resuelta por la jurisprudencia de la Corte Suprema, en el sentido de negar al título injusto el efecto de cancelar la inscripción conservatoria. Sin embargo, en el pasado reciente, se ha fallado en sentido contrario, esto es, que la inscripción de un título injusto sirve para cancelar una inscripción anterior y hacer cesar la posesión inscrita que a ella corresponda. La doctrina comparte este segundo criterio basándose en los siguientes argumentos:
- Los artículos 728 y 2505, no distinguen entre títulos justos e injustos.
- Conforme al artículo 2510, numeral primero, si puede prescribirse sin título alguno, con mayor razón se podrá prescribir con un título injusto que, cancelando la inscripción, de inicio a una posesión irregular.
- El inciso segundo del artículo 730 revisa precisamente el caso de cancelación de una inscripción mediante la inscripción de un título injusto, como es el título que deriva del usurpador que enajena a su propio nombre la cosa.
Acerca de la competente inscripción
El artículo artículo 730, inciso segundo del Código Civil establece que la “competente inscripción” es el único medio para que el adquirente que ha recibido la cosa del usurpador pueda iniciar posesión sobre un inmueble inscrito. Bajo esta redacción ¿Que entiende el legislador por “competente inscripción”?
Para resolver la pregunta, la doctrina formula dos interpretaciones de la norma citada.
- Verdadero poseedor. Para algunos, el legislador establece que la competente inscripción solo puede ser realizada por el poseedor inscrito que transfiere su derecho a otro, es decir, la inscripción emanada del verdadero poseedor.
- Inscripción desligada de la anterior. Para otros, el inciso segundo del artículo 730 se refiere a la competente inscripción como aquella realizada con las solemnidades legales y que emana del título del cual enajeno el usurpador. Por tanto, la inscripción está desligada de la anterior y no deriva del verdadero poseedor. El artículo verdaderamente alude a que la inscripción debe ser realizada con las solemnidades legales por el Conservador de Bienes Raíces competente, de acuerdo a la ubicación del inmueble transferido.
Bibliografía: Orrego, J. A. (2011). Apuntes. Juan Andrés Orrego Acuña – Abogado & Profesor. Recuperado el 23 de diciembre de 2018, de sitio web.
