Mayor protección a la propiedad y posesión de bienes raíces

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Importancia de la propiedad y posesión de bienes raíces.

A lo largo de todo el Código Civil, constatamos una mayor protección que el legislador despliega, para cautelar los derechos que se tienen y ejercen sobre bienes inmuebles. Se extiende también esta mayor protección, a la posesión de los inmuebles.


Los motivos que explican la mayor protección a la propiedad y posesión de bienes raíces dicen relación a factores más bien históricos, considerando que la base de la fortuna de las personas, tradicionalmente, ha sido la propiedad inmobiliaria (cuestión que puede resultar muy discutible, sin embargo, si tenemos en cuenta que hay bienes muebles extraordinariamente valiosos, como acontece por ejemplo con una obra de arte de un artista reputado, un equipo científico de gran complejidad o un diamante).

Protección a la propiedad y posesión de bienes raíces.

Esta hiper-protección a los bienes raíces, se observa, por ejemplo, en las siguientes instituciones y disposiciones:

Compraventa.

La compraventa de bienes inmuebles es un contrato solemne, que debe efectuarse por escritura pública, mientras que la compraventa de bienes muebles es un contrato consensual (artículos 1443 y 1801).

Tradición.

La mayor protección a la propiedad y posesión de bienes raíces se refleja en la tradición de los inmuebles que se efectúa por la inscripción del título en el Registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces competente (artículo 686). La tradición de los bienes muebles se realiza por la entrega material o simbólica de las cosas mediante uno de los medios señalados en la ley (artículo 684), significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio.

Prescripción.

En materia de prescripción adquisitiva ordinaria, para los muebles se requiere un plazo de 2 años, mientras que para los inmuebles el plazo es de 5 años: artículo 2508.

Sucesión por causa de muerte.

En materia de sucesión por causa de muerte, los herederos no pueden disponer de los inmuebles, mientras no se les haya otorgado la posesión efectiva de los bienes dejados por el causante y se hayan practicado las inscripciones que contempla el artículo 688: la inscripción del decreto judicial (si la herencia fuere testada o intestada abierta en el extranjero) o resolución administrativa del Registro Civil (si la herencia fuere intestada abierta en Chile) que confiere la posesión efectiva, la inscripción especial de herencia y eventualmente de adjudicación en la partición. Tratándose de los bienes muebles, la ley no exige estas diligencias.

Bienes del pupilo.

La enajenación de inmuebles del pupilo debe efectuarse con ciertas formalidades, como la pública subasta, previo decreto judicial (artículos 393 y 394).

Lesión enorme.

La acción rescisoria por lesión enorme solo procede en la venta o permuta de bienes raíces (artículo 1891).

Sociedad conyugal.

En materia de sociedad conyugal, la mayor protección a la propiedad y posesión de bienes raíces se refleja en que los bienes muebles aportados al matrimonio por los cónyuges, ingresan al haber relativo de la sociedad conyugal, mientras que los bienes inmuebles permanecen en el haber propio de los aportantes. A su vez, los bienes muebles adquiridos a título gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal, ingresan al haber relativo de la sociedad conyugal, mientras que los bienes inmuebles adquiridos a título gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal ingresan al haber propio del cónyuge – no hay diferencias entre los muebles e inmuebles adquiridos durante la vigencia de la sociedad conyugal a título oneroso, pues ambos ingresan al haber absoluto de la sociedad conyugal- (artículos 1725, 1726 y 1732).

Cauciones.

En lo que respecta a las cauciones reales, se establecen dos instituciones diferentes, la prenda y la hipoteca, según la garantía sea un bien mueble o inmueble (artículos 2384 y 2407).

Modos de Adquirir

En materia de modos de adquirir el dominio, la ocupación solo procede respecto de bienes muebles, atendido lo dispuesto en el artículo 590 del Código Civil.

Muerte Presunta.

En el marco de la muerte presunta, para que los poseedores provisorios puedan vender los bienes muebles del desaparecido en pública subasta, basta que el juez lo estime conveniente, oído el defensor de ausentes. Tratándose de los bienes inmuebles, para que éstos puedan venderse (igual que los muebles, solo en pública subasta), debe haber una causa necesaria o utilidad evidente, declarada por el juez con conocimiento de causa (o sea, en base a los antecedentes que se acompañen a los autos), y con audiencia del defensor (artículo 88).

Posesión.

En materia posesoria, la ley solo protege a los inmuebles mediante las acciones posesorias (artículo 916). La posesión de los muebles solo podría recuperarse mediante la acción publiciana, que la ley franquea exclusivamente al poseedor regular (artículo 894).

Accesión.

Para los efectos de la accesión de cosa mueble a cosa inmueble, la ley considera como cosa principal al inmueble, aunque la cosa mueble valga más (artículos 668 y 669).

Orrego, Juan Andrés. Ordenamiento Jurídico. Año 2011. Información recuperada el 01 de noviembre de 2017 desde sitio WEB.


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